La idea central del proyecto es que la entidad acreedora se haga cargo del alzamiento de los gravámenes que para seguridad de su crédito afectan a un bien raíz, una vez extinguida la deuda. Además se incluye regulación de prendas que caucionen créditos.
Con 107 votos, la Cámara de Diputados acogió las modificaciones del Senado al proyecto (boletín 8069) que regula el alzamiento de hipotecas, y que ahora se denomina "proyecto de ley que regula el alzamiento de hipotecas y prendas que caucionen créditos". El texto ahora será remitido al Ejecutivo, para sus trámites de promulgación.
En primer lugar, se definió que en el caso de créditos caucionados con hipoteca específica, una vez extinguida totalmente la obligación garantizada, el proveedor del crédito deberá, a su cargo y costo, otorgar la escritura pública de alzamiento de la referida hipoteca y de los demás gravámenes y prohibiciones que se hayan constituido al efecto e ingresarla para su inscripción en el Conservador de Bienes Raíces respectivo, dentro de un plazo que no podrá exceder de cuarenta y cinco días contado desde la extinción total de la deuda (en este punto el cambio fue más bien en la redacción y no del fondo). El proveedor deberá informar sobre estos trámites, por escrito, al deudor a través de cualquier medio físico o tecnológico idóneo al último domicilio registrado por el deudor con el proveedor, dentro de los treinta días siguientes de practicada la cancelación correspondiente por el Conservador de Bienes Raíces respectivo.
La norma indica que los comprobantes de pago emitidos por el proveedor de un crédito caucionado con hipoteca específica, correspondientes a las tres últimas cuotas pactadas, harán presumir el pago íntegro del crédito caucionado con dicha garantía, debiendo seguirse respecto del alzamiento y cancelación de esta lo dispuesto en el párrafo anterior.
En el caso de créditos caucionados con hipoteca general, una vez pagadas íntegramente las deudas garantizadas, tanto en calidad de deudor principal como en calidad de avalista, fiador o codeudor solidario respecto de las cuales dicha caución subsista, el proveedor deberá informar por escrito al deudor tal circunstancia, en el plazo de hasta veinte días corridos, a través de cualquier medio físico o tecnológico idóneo al último domicilio registrado por el deudor con el proveedor.
Efectuada dicha comunicación por parte del proveedor, el deudor podrá requerir, por cualquier medio físico o tecnológico idóneo, el otorgamiento de la escritura pública de alzamiento de la referida hipoteca y de los demás gravámenes y prohibiciones que se hayan constituido al efecto, y su ingreso para inscripción en el Conservador de Bienes Raíces respectivo, gestiones que serán de cargo y costo del proveedor y que este deberá efectuar dentro de un plazo que no podrá exceder de cuarenta y cinco días, contado desde la solicitud del deudor.
Al igual que en el caso anterior, el proveedor deberá informar por escrito al deudor a través de cualquier medio físico o tecnológico idóneo al último domicilio registrado por el deudor con el proveedor, del alzamiento y cancelación de la hipoteca con cláusula de garantía general y de todo otro gravamen o prohibición constituido en su favor, dentro de los treinta días siguientes de practicada la respectiva cancelación por el Conservador de Bienes Raíces respectivo.
No existiendo obligaciones pendientes para con el proveedor caucionadas con hipoteca general, el deudor no estará obligado a mantener en favor de este la vigencia de una hipoteca con cláusula de garantía general ni de otros gravámenes o prohibiciones ya constituidos, para los efectos de obtener un nuevo crédito y podrá, en todo momento y sin esperar la comunicación del proveedor, solicitar el respectivo alzamiento por cualquier medio físico o tecnológico idóneo. Sin perjuicio de lo anterior, el deudor podrá conservar la vigencia de esta garantía general y los demás gravámenes y prohibiciones asociadas, a su sola voluntad.
Los alzamientos de hipotecas y de cualquier otro gravamen o prohibición constituidos en favor de un proveedor de servicios financieros podrán efectuarse por el respectivo acreedor de forma masiva. Para tales efectos, bastará otorgar una escritura pública que contenga un listado o nómina de gravámenes o prohibiciones, individualizando la foja, número, año, registro y el Conservador de Bienes Raíces a cargo del mismo, sea que tales gravámenes o prohibiciones se refieran a uno o más deudores. En caso de que una o más de las solicitudes no pudieran cursarse, dicha situación no impedirá la tramitación de las restantes.
Los notarios y Conservadores de Bienes Raíces no podrán oponerse, en su caso, a autorizar y otorgar las escrituras públicas o practicar las cancelaciones que correspondan, tratándose de alzamientos otorgados de forma masiva, sin perjuicio de percibir los respectivos honorarios.
Si el acreedor hipotecario se negare a efectuar los respectivos alzamientos de conformidad al presente artículo, el deudor podrá solicitar judicialmente tales alzamientos ante el tribunal competente, sin perjuicio de las sanciones e indemnizaciones que procedan de conformidad a la presente ley.
El Senado agregó un nuevo artículo que afecta a las normas sobre prenda sin desplazamiento (apunta a aquellos derechos reales de garantía, de carácter híbrido entre la prenda y la hipoteca, que sujeta a un determinado bien mueble al cumplimiento de una obligación). Sobre esta materia se indicó que el acreedor estará obligado a otorgar la escritura pública o el instrumento privado autorizado y debidamente protocolizado en el registro del mismo notario que lo autorizó, correspondiente al alzamiento de la referida prenda y de los demás gravámenes y prohibiciones que se hayan constituido al efecto, una vez extinguidas totalmente la o las obligaciones caucionadas por dicha prenda, dentro de un plazo que no podrá exceder de cuarenta y cinco días, contado desde la extinción total de la deuda. Se incorpora en este punto la misma obligación de información señalada en los casos anteriores.
No existiendo obligaciones pendientes para con el acreedor prendario, el deudor no estará obligado a mantener en favor de este la vigencia de una prenda sin desplazamiento que opere como garantía general ni de otros gravámenes o prohibiciones ya constituidos, para los efectos de obtener un nuevo crédito y podrá en todo momento y sin esperar la comunicación del proveedor de que trata el inciso precedente, solicitar el respectivo alzamiento por cualquier medio físico o tecnológico idóneo, el cual se efectuará en la misma forma y plazo previstos. Sin perjuicio de lo anterior, el deudor podrá conservar la vigencia de esta garantía general y los demás gravámenes y prohibiciones asociadas, a su sola voluntad..
CÁMARA DEDIPUTADAS Y DIPUTADOS