Despachan a tercer trámite proyecto que define una nueva ley de copropiedad inmobiliaria
El texto, enviado ahora al Senado, reordena el marco regulatorio vigente en esta materia e introduce nuevos conceptos, exigencias y sanciones para los infractores.
A tercer trámite al Senado fue despachado, desde la Cámara de Diputadas y Diputados, el proyecto que establece una nueva ley de copropiedad inmobiliaria (boletín 11540), ello luego que fuera aprobado el texto propuesto por la Comisión de Vivienda, incluyendo las enmiendas planteadas en su segundo informe.
La iniciativa fue aprobada en general el pasado 29 de octubre, pero debió volver a la citada comisión dada la presentación de indicaciones parlamentarias relativas a la determinación de la superficie de los condominios que requieren vialidad y al número máximo de viviendas sociales que puede incluir un condominio, materias que el Ejecutivo concordó en revisar.
Como resultado de ello, se establecieron dos enmiendas al texto aprobado previamente. La primera (aprobada por 121 votos a favor, siete en contra y cuatro abstenciones), detalla que los nuevos condominios cuya superficie total sea superior a la que establezca el reglamento de esta ley, dependiendo del tipo de proyecto y su emplazamiento, deberán garantizar la continuidad del espacio público y la conectividad con la vialidad del sector.
Para lo anterior, se deberá incorporar una trama vial que contemple la extensión de vías públicas existentes en el entorno del condominio y/o la proyección de nuevas circulaciones destinadas al uso público, dividiendo el condominio en diferentes sectores cuyas superficies sean iguales o inferiores a la que establezca el reglamento.
Excepcionalmente, el director de obras municipales podrá autorizar que los condominios referidos no se dividan o que los sectores que se generen excedan la superficie que establezca el reglamento de esta ley, siempre que se encuentre resguardada la conectividad del condominio con el espacio público y su adecuada inserción urbana.
Las vías que se proyecten para cumplir las citadas exigencias se incorporarán al dominio nacional de uso público al momento de su recepción definitiva.
La segunda modificación (aprobada por 110 votos a favor, seis en contra y quince abstenciones) establece que el reglamento de la ley fijará la cantidad máxima de unidades que podrán contemplar los condominios de viviendas sociales, según sus características y forma de administración.
Normas generales de la ley
La propuesta, aprobada en segundo trámite, establece que el régimen jurídico de copropiedad inmobiliaria corresponde a una forma especial de dominio sobre las distintas unidades en que se divide un inmueble, que atribuye a sus titulares un derecho de propiedad exclusivo sobre tales unidades, así como un derecho de dominio común respecto de los bienes comunes.
Los proyectos acogidos al régimen de copropiedad inmobiliaria se denominan condominios y corresponden a edificaciones y/o terrenos en los que coexisten los ya citados bienes de dominio exclusivo y los de dominio común, conceptos que la ley pasa a definir y a regular en detalle en un ítem especifico de la ley.
Asimismo, la iniciativa norma la forma de emplazamiento que pueden tener los condominios, clasifica los distintos tipos de condominios (tipo A, o de unidades en terreno común; y Tipo B o de sitios urbanizados) y especifica la situación de aquellos que presentan diferentes sectores o edificaciones colectivas.
Junto con un amplio marco de definiciones elementales para esta ley (qué se entiende por condominio, bienes de dominio común, administrador o asamblea de copropietarios, por ejemplo), se contempla una serie de disposiciones relativas a los derechos de los copropietarios.
En este último apartado se distingue, por ejemplo, que cada copropietario será dueño exclusivo de su unidad y comunero en los bienes de dominio común, al tiempo que establece que los derechos de cada copropietario en los bienes de dominio común son inseparables del dominio exclusivo de su respectiva unidad y, por tanto, se entenderán comprendidos en la transferencia del dominio, gravamen o embargo de dicha unidad.
Lo anterior se aplicará igualmente respecto de los derechos de uso y goce exclusivos que se le asignen sobre los bienes de dominio común.
En este marco también se especifica la situación de los arrendatarios y la situación de las zonas de tránsito vehicular y detalla que, en caso de condominios que incluyan viviendas sociales, ni el reglamento ni la administración o la asamblea podrán adoptar decisiones ni acciones que restrinjan o perturben los derechos de sus habitantes.
Obligaciones, reglamento y administración
En el marco de las obligaciones, se determina que todo copropietario deberá incorporarse en el registro de copropietarios y estará obligado a asistir a las sesiones respectivas, sea personalmente o representado, según establezca el reglamento de copropiedad. En este contexto se presentan otras disposiciones que regulan procedimientos y formas de subrogación de la obligación indicada.
Asimismo, se señala que cada copropietario deberá contribuir a todas las obligaciones económicas del condominio y/o sector o edificio en que se emplace su unidad, en proporción al derecho que le corresponda en los bienes de dominio común, salvo que el reglamento de copropiedad establezca otra forma de contribución.
Luego, se especifican diversos alcances de esta última situación, incluyendo el caso de las transferencias de las unidades, las opciones que se entregan al administrador para celebrar convenio de pago y los plazos de pago.
Otro amplio conjunto de normas viene a regular el reglamento de copropiedad, estableciendo su objetivo, la formalidad del primer reglamento, de las acciones de su impugnación y de la aplicación supletoria de este documento.
A seguir, se establecen las características, los procedimientos para determinar su constitución y la forma en que deberán operar los órganos de administración, estos son: la asamblea de copropietarios, el comité de administración y el administrador.
Por último, entre otros variados puntos, se establecen disposiciones respecto de las obligaciones económicas, en particular sobre el cobro de los gastos comunes y el uso del Fondo común de reserva; se determinan regulaciones en materia de seguridad y de resolución de conflictos; se especifica sobre la constitución de la copropiedad, su eventual modificación, ampliación, subdivisión, fusión o demolición; se norma el tema del Registro Nacional de Administradores de Condominios; y se detalla el marco relativo a infracciones, reclamaciones y sanciones.